Principais factores a considerar na avaliação de um terreno urbano

Geralmente, os terrenos urbanos passíveis de avaliação são aqueles apropriados para construção de empreendimentos residenciais, comerciais, industriais ou mistos, variando, essencialmente, em função do tamanho e localização. Estimar o valor de mercado de um terreno urbano exige a análise de diversos factores. Dentre esses.., devem ser consideramos os seguintes:

·Tipo de licenciamento disponível para o terreno e o padrão construtivo do projecto a ser implantado nele;

·Índice de ocupação do terreno, que indica quanto da área pode ser edificada;

·Características físicas do terreno, como aclives, declives, humidade, etc; e

·Infra-estrutura urbana e proximidade de serviços, como rede de energia eléctrica, rede de água potável, facilidades telefónicas, segurança, entre outros.

É importantíssimo referir que um terreno com alguma edificação não vale apenas pelo que está sobre ele edificado, mas sim pelo seu potencial construtivo, até porque nem todos os terrenos com edificação têm o seu potencial construtivo esgotado. Portanto, a primeira informação essencial para avaliar um terreno urbano é o que se pode construir ao longo da sua extensão.

Vamos imaginar, por exemplo, que fosse permitido construir um prédio de 100 andares em um determinado terreno. Isso não significa que o proprietário do terreno o possa fazer, porque pode não ser economicamente viável. Entretanto, em uma zona altamente valorizada, como a Marginal de Luanda, sendo permitido, a construção de um edifício dessa grandeza poderia ser interessante devido ao retorno económico.

O exemplo acima mostra como as limitações influenciam directamente no valor de mercado de um terreno urbano. Podemos classificar essas limitações em três principais âmbitos:

1. Limitações legais

As restrições legais são fundamentais. A lei sobre o ordenamento do território determina o que pode ou não ser construído em um determinado terreno. É necessário verificar se existem restrições de uso do solo, limites de altura para edifícios ou outras regulamentações específicas. Qual é a lei que regula a área? Existem restrições de zoneamento que proíbem certos tipos de construção? Essas são perguntas importantes a serem feitas.

2. Limitações técnicas

Além da legislação, há que se considerar as características físicas do terreno. Um lote estreito, com 5 ou 6 metros de frente, seria inadequado para a construção de um edifício de grande porte, por exemplo. Em terrenos muito longos e estreitos, os acessos podem ser um desafio, tornando impossível construir múltiplas edificações. Terrenos com grandes declives ou solos instáveis também requerem cuidados especiais, aumentando os custos de construção e, consequentemente, afectando o valor do terreno.

3. Limitações económicas

Ainda que seja tecnicamente possível construir diversas coisas em um terreno, a questão principal é: Faz sentido economicamente construir o que é permitido? Um terreno pode ser aproveitado para o uso imobiliário que melhor potencializa o seu valor e que melhor de ajusta a sua localização e as necessidades do mercado. Um terreno localizado em uma área residencial, por exemplo, provavelmente não será apropriado para construir unidades industriais, mesmo que não haja restrições legais. Da mesma forma, se os edifícios mais altos de uma zona possuíssem cinco andares, não seria sensato planear um edifício de dez andares, pois isso poderia desvalorizar o projecto.

Um outro factor essencial na avaliação de terrenos urbanos é a falta de comparação de valores. Em mercados onde há poucas transacções de terrenos, torna-se mais difícil estimar o valor com precisão por falta de valores de terrenos comparáveis à venda.

Resumindo, estimar o valor de um terreno urbano é uma tarefa que envolve análise de diversos factores, desde questões leigais, técnicas e económicas. Em zonas com pouca oferta de terrenos disponíveis para venda, o processo se toma mais complexo, exige que o avaliador veja o valor do terreno além da simples comparação directa com outros terrenos semelhantes. Sendo assim, necessário a aplicação de técnicas e experiências que o ajudam a valorizar o terreno com base no seu potencial construtivo, respeitando as limitações impostas e maximizar o seu valor de mercado.